Geschossflächenzahl (GFZ)

Die Geschossflächenzahl legt das Verhältnis zwischen Grundstücksgröße und der maximalen Quadratmeterfläche der Vollgeschosse fest. Ist im Bebauungsplan ein Vollgeschoss vorgeschrieben, so ist die GFZ identisch mit der GRZ.

Die GFZ hat nur bei zwei oder mehreren vorgeschriebenen Vollgeschossen Bedeutung. Bei einer GFZ von 0,5 darf die Fläche aller Vollgeschosse z.B. maximal 50% der Grundstücksfläche betragen.

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Liegenschaftszins

Wer sich für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie interessiert, begegnet unter Umständen dem Liegenschaftszins. Bei Immobilien, die als Investitionsobjekt gehandelt werden und demnach ganz oder teilweise vermietet werden, ist der Liegenschaftszins eine entscheidende Größe. In diesem Artikel erfahren Sie, wie der Liegenschaftszins berechnet wird und welche Rolle er bei der Wertermittlung einer Immobilie spielt.

Was ist der Liegenschaftszins?

Der Liegenschaftszins ist eine Variable, die bei der Immobilienbewertung benötigt wird. Er gibt an, wie eine Immobilie marktüblicher Weise verzinst wird. Dabei gilt: Je niedriger der Liegenschaftszins, desto wertbeständiger die Liegenschaft. Ein höherer Liegenschaftszins bedeutet ein größeres Anlagenrisiko.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung definiert die Rolle des Liegenschaftszinses gemäß §14 Absatz 1 und 3 wie folgt:

(1) Mit Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätzen sollen die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst werden, soweit diese nicht auf andere Weise zu berücksichtigen sind.

[…]

(3) Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, § 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 1 des Baugesetzbuchs) sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie sind auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens (§§ 17 bis 20) abzuleiten.

  • Lage des Grundstücks
  • Objektart
  • Baujahr
  • Restnutzungsdauer
  • Größe des Objekts
  • Relative und absolute Miethöhe
  • Vorhandene Wohneinheiten

Durch die vielen Faktoren, die die Höhe des Liegenschaftszins beeinflussen, ist es nicht ganz einfach, den korrekten Wert zu ermitteln. Als Faustregel gilt die Formel Jahresreinertrag geteilt durch Kaufpreis.

Dieses schnelle Verfahren zur Berechnung des Leitzinses ist allerdings nicht besonders exakt. So finden beispielsweise die Restnutzungsdauer und der Bodenwert des Objekts keine Berücksichtigung. Daher kann diese vereinfachte Rechnung nur einen ersten Eindruck hinsichtlich der möglichen Höhe des Zinssatzes geben.

Auch der Gutachterausschuss der jeweiligen Gemeinde kann zur Ermittlung des Leitzinses herangezogen werden. Dieser Dienst ist kostenlos und garantiert eine objektive Wertermittlung. Allerdings sind die herangezogenen Daten oftmals veraltet und lückenhaft, sodass der berechnete Wert ebenfalls mit Vorsicht zu genießen ist.

Alternativ bieten sich die Empfehlungen des Immobilienverband Deutschland (IVD) an, der für unterschiedliche Immobilienarten Richtwerte für den Liegenschaftszins angibt. Allerdings umfassen die hier vorgeschlagenen Wert eine Spanne von bis zu drei Prozentpunkten – die Festlegung des Zinssatzes muss also trotzdem dennoch individuell erfolgen.

gemäß IVD (Stand: Februar 2018)

Objektart Empfohlener Leitzins
Freistehendes Einfamilienhaus 1,5 bis 3,5%
Eigentumswohnung 1,5 bis 4,5%
Mehrfamilienhaus 3,0 bis 6,0%
Büro- und Geschäftshaus 4,5 bis 7,5%
Sport- und Freizeitanlage 7,0 bis 9,0%

Vergleichsstudien bieten ein weitaus präziseres Ergebnis und berücksichtigen die aktuelle Marktsituation.

Der Nachteil: Die Berechnung ist zeitlich aufwändig und es fallen Kosten für den Gutachter – Gutachterkosten Wertermittlung an.

Welche hat die Zinsermittlung durch einen externen Gutachter?

Das Honorar für den Gutachter ist im Normalfall jedoch gut investiert. Vor allem die Zeitersparnis, die durch das Auslagern der notwendigen Recherche entsteht, und die Sicherheit, eine möglichst exakte Berechnung des Zinssatzes zu erhalten, zahlen sich aus.

Auch der Gutachter fragt zunächst beim Gutachterausschuss der jeweiligen Gemeinde nach den vorliegenden Zinssätzen. Oftmals sind diese jedoch nicht vorhanden. Dann greift der Gutachter auf eigene Studien und Vergleichsmöglichkeiten zurück, um eine präzise Berechnung zu erstellen. Dabei bezieht er auch die aktuelle Marktsituation und bezirksspezifische Besonderheiten mit in seine Kalkulation ein.

Sowohl Immobilienkäufer als auch -verkäufer können einen Gutachter beauftragen und so einen möglichst angemessenen Liegenschaftszins ermitteln lassen. Im Idealfall übernimmt der Experte auch direkt die Ermittlung des Verkehrswerts der Immobilie im Rahmen des Ertragswertverfahrens.

Als alleinstehender Wert spielt der Leitzins für gewöhnlich keine Rolle im Alltag eines Immobilieneigentümers. Er ist vor allem dann entscheidend, wenn zur Wertermittlung einer Immobilie das Ertragswertverfahren herangezogen wird.

In dieser Rechnung übernimmt der Liegenschaftszinssatz die Funktion des Vervielfältigers und hat damit großen Einfluss auf den Verkehrswert der Immobilie.

Angenommen, der Leitzinssatz, der vom Gutachterausschuss ausgegeben wird, liegt bei 7,3%. Ein Gutachter ermittelt unter Berücksichtigung möglichst vieler Faktoren einen korrigierten Liegenschaftszinssatz von 4,5%. Bei einer Restnutzungsdauer der Immobilie von 30 Jahren entstünde ein Wertunterschied von über 35% – je nach Art des Objekts sind das mehrere zehntausend Euro. Deshalb sollte der Leitzins so exakt wie möglich ermittelt werden.

Neben dem Leitzins spielen auch weitere Faktoren eine Rolle bei der Ermittlung des Ertragswerts:

  • Standort und der daraus resultierende Bodenwert
  • Marktsituation
  • Rendite
  • Bewirtschaftungskosten
  • Restnutzungsdauer
  • Drittverwendungsfähigkeit

Die Ertragswertermittlung ist eines der komplexesten Wertermittlungsverfahren und sollte deshalb unbedingt von einem Experten durchgeführt werden. Ein falscher, das heißt zu hoher oder zu niedriger, Verkehrswert kann für Käufer oder Verkäufer große finanzielle Einbußen bedeuten.

Ist der Preis zu niedrig, bekommen Verkäufer weniger Geld für ihre Immobilie als der Markt tatsächlich hergeben würde. Ist der Preis zu hoch, nimmt ein Käufer womöglich einen höheren Kredit auf als nötig.

Aufgrund der vielfältigen Einflüsse, denen der Liegenschaftszins unterliegt, ist die exakte Berechnung kompliziert. Je genauer die zugrunde liegenden Daten auf die individuelle Immobilie abgestimmt sind, desto genauer wird das Ergebnis.

Regionale Marktdaten sind besser als bundesweit gültige Zinssätze, wenige neue Zahlen bieten eine bessere Basis als viele alte. Selbst innerhalb einer Stadt kann der Liegenschaftszins für vergleichbare Objekte um mehrere Prozentpunkte variieren. Die Ermittlung in die Hände eines versierten Fachmannes zu geben ist daher im Normalfall die richtige Entscheidung.

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Nießbrauch

Der Nießbrauch ist die Belastung einer Immobilie in Abt. II des Grundbuchs zugunsten einer bestimmten Person. Diese Person ist berechtigt, aus der Immobilie einen Nutzen zu ziehen.

Beispiele hierfür sind Wohnrechte oder Ansprüche auf Mieteinnahmen aus der besagten Immobilie. Ein Nießbrauch macht eine Immobilie normalerweise auf dem freien Markt unverwertbar.

Man unterscheidet häufig zwischen einem Nettonießbrauch und einem Bruttonießbrauch

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Sachwertverfahren

Der Wert eigengenutzter Immobilien wird üblicherweise mit dem Sachwertverfahren ermittelt. Er ergibt sich aus dem Bodenwert, dem Gebäudewert und dem Wert der Außenanlagen.

In der Praxis wird bei der Berechnung des Gebäudewerts oft ein Abschlag genommen, weshalb der Sachwert bis zu 30 % unter den tatsächlichen Anschaffungskosten liegen kann.

Bei Eigentumswohnungen wird nur unter bestimmten Umständen das Sachwertverfahren angewandt.

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Sondernutzungsrecht

Bei Mehrfamilienhäusern und Wohnungseigentümergemeinschaften werden oftmals Sondernutzungsrechte für Teile des gemeinschaftlichen Eigentums vergeben.

Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Kfz-Stellplätze für bestimmte Wohnungseigentümer freigehalten werden. Auch werden für Gartenanteile und Kellerräume, Sondernutzungsrechte vergeben.

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Wertermittlung von Immobilien

Mit der Wertermittlung werden der tatsächliche Verkehrs- und der Beleihungswert einer Immobilie festgestellt.

Bei Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern erfolgt die Bewertung in der Regel über das Sachwertverfahren. Der Sachwert einer Immobilie setzt sich zusammen aus dem Bodenwert (Grundstücksgröße x Bodenrichtwert) und dem Bauwert (Kubikmeter umbauter Raum x Baukosten bzw. Wohnfläche x durchschnittlicher Preis je Quadratmeter Wohnfläche).

Der Wert eines Mehrfamilienhauses wird über den Ertragswert bestimmt. Dieser errechnet sich aus der Jahresnettokaltmiete.

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Wohnungseigentum

Das Wohnungseigentum umfasst sowohl das Sondereigentum an einer Eigentumswohnung als auch den Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum (z. B. Wohnhausgrundstück).

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