Immobilien richtig erben oder vererben

Die Reform der Erbschaftsteuer bringt eine bedeutende Änderung: Immobilien werden künftig höher bewertet – und damit können Steuern bei der Vererbung anfallen oder höher ausfallen. Damit Erben und Erbengemeinschaften nicht versehentlich zu viel zahlen, sollte der Wert der Immobilie genau ermittelt werden – mit Hilfe eines Sachverständigen. Experten sagen, mit einem Gutachten in der Hand … weiterlesenImmobilien richtig erben oder vererben

Automatisierte Immobilienbewertungen durch Makler und Immobilienbörsen

Häufig stellen sich Auftraggeber die Frage, warum eine qualifizierte Immobilienbewertung durch unser Büro oft um ein Vielfaches teurer ist als "der billige Jakob", der von Maklern und Immobilienportalen in zunehmenden Maße, teilweise bereits ab 25 Euro oder sogar kostenlos angeboten wird. Die Antwort auf diese Frage findet man bereits bei der Definition von Wikipedia zu dem vorgenannten Begriff.

"Als Billiger Jakob wird ein Händler, der Waren minderer Qualität meist auf Märkten zu Niedrigpreisen anbietet, bezeichnet."

Hiermit ist in Normalfall bereits alles gesagt. Dennoch möchten wir hier den nachstehenden Artikel, der in der Fachzeitschrift "Immobilienwirtschaft" erschienen ist zum besseren Verständnis abbilden.

Ab hier beginnt der Fremdartikel (Quellenangabe am Ende des Beitrags):

Immer öfter bewerten Makler, Immobilienbörsen oder so genannte unabhängige Plattformen Immobilien.

Kost‘ fast nichts! Sagt aber auch nichts aus. Die Ergebnisse müssen falsch sein.

Immobilienbewertung ist ein äußerst sensibles Thema. In der überwiegenden Zahl der Fälle geht es nicht um umfangreiche, komplizierte Portfoliobewertungen von großen Investmentgesellschaften.

Nein, der Großteil der Immobilienbewertungen findet im lokalen Markt statt. Mit Immobilienbewertungen sind meist persönliche Schicksale durch Erbschaften oder Notverkäufe verbunden. Um diesen komplizierten Rahmenbedingungen gerecht zu werden, ist eine besondere Sachkunde und eine spezielle Ausbildung zum Sachverständigen notwendig. In jüngster Zeit haben mittelständische wie größere Immobilienmakler sowie Immobilienbörsen dieses Geschäftsfeld für sich entdeckt.

MAKLER ALS UNQUALIFIZIERTE SACHVERSTÄNDIGE

Immobilienmakler bieten häufig sogenannte „Bewertungen“ an – rechtlich unverbindlich und selbstverständlich kostenlos.

Dem Kunden wird suggeriert, dass er eine umfangreiche Immobilienbewertung erhält und er natürlich in seiner Entscheidung frei sei, seine Immobilie durch den anbietenden Makler zu veräußern. Aber was passiert in der Praxis? In der Praxis kontaktiert ein möglicher Kunde den Makler, weil er das vorgenannte Angebot wahrgenommen hat. Der Kunde übermittelt dem Makler sämtliche gewünschten Informationen – meistens nicht viel: Lage, Baujahr, Wohnfläche, Anzahl der Geschosse, Kellerangaben, gegebenenfalls Bauzustand und Grundstücksgröße.

„Weitere Daten?“ „Nicht notwendig“, heißt es seitens des Maklers oft. Eine Ortsbesichtigung findet nicht statt. Warum auch? Der Makler hat nun „alle notwendigen Daten“ und hat den Kunden – ohne dass er es merkt – gleich in seiner Kundenkartei als „Neukunde“ angelegt. Meistens wird dann im Rahmen einer groben Excel-Berechnung eine Zahl ermittelt, die den Wert der Immobilie darstellen soll – und zwar lediglich anhand der vorgenannten Merkmale. Der Makler erklärt, dass er selbstverständlich den hier ausgewiesenen Wert erzielen kann. Meistens läge man sogar hierüber.

Aber so geht Bewertung nicht. Eine Immobilie ist derart individuell, dass man sie eben nicht „vom Schreibtisch aus“ einschätzen kann, da keine Kenntnisse über ggf. vorhandene Rechte im Grundbuch, über Kontaminationen, über Instandhaltungsrückstau oder aber beispielsweise besondere Außenanlagen vorliegen bzw. vorliegen können. Daher ist die von Maklern erstellte Kalkulation im Wege einer Auftragsakquise ein legitimes Mittel – aber dann muss sie „Markteinschätzung“ und keinesfalls „Wertermittlung“ oder noch schlimmer „Bewertung“ heißen.

Ist das nur ein „kosmetisches“ Problem? Nein! Nehmen wir einmal an, ein Kunde beauftragt einen Makler – auf Basis der offensichtlich viel zu hohen Bewertung –, seine Immobilie zu veräußern. In der Konsequenz wird der Kunde länger als notwendig seine Immobilie nicht oder nur sehr schwer veräußern können, da eben kein marktgerechter Angebotspreis kommuniziert wird. Der Kunde wird dann dem Makler – wenn er unzufrieden mit dessen Dienstleistung ist – den Auftrag wieder entziehen und möglicherweise die Immobilie versuchen selbst zu veräußern oder einen anderen Makler beauftragen. Der Kunde oder vielmehr der dann ehemalige Kunde hat voraussichtlich sehr gute Chancen, Schadensersatz gegenüber dem Makler geltend zu machen, da er die Immobilie wissentlich zu hoch angeboten hat.

Immerhin weisen manche Makler den potenziellen Kunden darauf hin, dass der von ihnen ermittelte „Wert“ aufgrund der aktuellen lokalen Marktverhältnisse nicht erzielbar ist. Dennoch nennen auch diese Makler ihre Ausarbeitung „Bewertung“ und nicht „Markteinschätzung“.

IMMOBILIENBÖRSEN ALS ANBIETER VON „BEWERTUNGEN“

Immobilienbörsen im Internet haben zügig festgestellt, dass sie ihre Angebotspalette wesentlich ausbauen müssen, um konkurrenzfähig zu bleiben. Mittlerweile reicht die Angebotspalette von Baufinanzierung bis hin zu einer Umzugsunterstützung. Selbstverständlich wird auch die „Bewertung“ als wichtiger Bestandteil angeboten. Hier verhalten sich die Immobilienbörsen äußerst unterschiedlich.

IMMONET.DE

Hier wird an verschiedenen Stellen, nach mehreren Klicks, wiederholt darauf hingewiesen, dass eine Wertermittlung ausschließlich durch einen Sachverständigen erfolgen kann. Dennoch können registrierte Kunden eine „Wertermittlung“ kostengünstig durchführen: Bei der so genannten „Wertauskunft“ wird der „Wert“ lediglich anhand von wenigen Parametern „ermittelt“ – für einen Preis in Höhe von 25,99 Euro (inkl. MwSt.).

Bereits der Begriff „Wertauskunft“ ist irreführend und in sich widersprüchlich, weil eben nur eine grobe Kalkulation durchgeführt wird. Alleine der Preis zeigt, dass das Bewertungsverfahren gar nicht detailliert und genau sein kann. So erfolgt beispielsweise die Bodenwertermittlung lediglich anhand eines hinterlegten Bodenwertes, dessen Quelle nicht angegeben wird. Auch ist nicht ersichtlich, auf welchen Stichtag sich der Bodenwert bezieht oder ob es sich um einen Richtwert handelt.

Bezieht sich der Bodenwert auf ein Richtwertgrundstück, so muss der Bodenwert mit so genannten Umrechnungskoeffizienten an die Grundstücksgröße des Bewertungsobjektes angepasst werden. Nach den Ausführungen von Immonet auf der Homepage geschieht dies auch – jedoch wird der Rechenweg nicht nachvollziehbar dargestellt.

Die Lage, die eben entscheidend für eine Wertigkeit ist, wird vollständig ignoriert. Und zwar mit dem Argument, dass die Lage bereits in der Höhe des Bodenrichtwerts berücksichtigt wird. Leider ist aber eine Lage sehr individuell. Auch der Verfahrensgang bei der Ermittlung eines Gebäudesachwerts ist nur grob dargestellt. Im Rahmen einer „Wertexpertise“ werden die Objektdaten etwas genauer erhoben. Jedoch ersetzt auch sie keine umfangreiche, seriöse Immobilienbewertung, die auch den Namen „Bewertung“ verdient. Eine Immobilienbörse (und vielleicht ein kooperierender Bewerter) können eine seriöse Wertermittlung gar nicht zu diesem Preis anbieten, weil sie nicht vor Ort die Immobilie besichtigen und genau analysieren.

IMMOBILIENSCOUT.DE

Hier wird mit einem zunächst kostenlosen Angebot für die Immobilienbewertung geworben. Mit nur wenigen Klicks wird geschickt eine statistische Frage gestellt, die in keinem direkten oder indirekten Zusammenhang mit einer Wertermittlung im klassischen Sinne steht: Warum wird die Immobilienbewertung benötigt? Anschließend erscheint die erste relevante, grundlegende Frage nach der Immobilienart.

Nachfolgend werden Angaben zur Wohnfläche, Grundstücksgröße, zum Baujahr, zum Zeitpunkt letzter Modernisierungen (jedoch ohne Rückfrage nach Art und Umfang), zur Qualität der Immobilie (einfach, normal, gehoben), zur Ausstattung, zur Nutzung (eigen oder fremd), zur Anschrift und zu den Kaufdaten gemacht (Letzteres ist auch nur eine statistische Angabe).

Immobilienscout selbst erläutert in einem Video, dass sie auf die angeblich größte Immobiliendatenbank Deutschlands zurückgreifen. Dumm nur, dass es nicht die Daten von Immobilienscout sind, sondern die Daten der Makler bzw. privaten Grundstückseigentümer. Beide Kundengruppen werden für die Verwendung der Daten nicht entschädigt. Immobilienscout ist lediglich Eigentümer der Datenbankstruktur – jedoch nicht der Daten selbst (das gilt für alle Immobilienbörsen gleichermaßen). Im Rahmen der „Bewertung“ werden lediglich 14 ähnliche Immobilien hinsichtlich der Lage, des Baujahrs, der Wohnfläche wie auch der Ausstattung berücksichtigt.

Um „die Kalkulation zu verbessern“, werden jeweils die beiden günstigsten und teuersten Objekte aus der Auswertung entfernt. Aus den zehn verbleibenden Objekten wird ein Mittelwert durch das klassische arithmetische Mittel gebildet. Das war’s. Das war’s mit der „Immobilienbewertung“. In der Auswertung, die dem Kunden per Mail übermittelt wird, werden die Daten noch mit Karten und „statistischem Beiwerk“ ergänzt. Leider hat dieser gesamte Vorgang weder inhaltlich noch verfahrenstechnisch etwas mit einer Wertermittlung bzw. einer Bewertung zu tun: Es wird nicht kommuniziert, ob das dargestellte grobe Vergleichswertverfahren auch für andere Immobilienarten verwendet wird.

Selbst wenn es, wie im Video dargestellt, bei Einfamilienhäusern zum Greifen kommt, muss nicht zwangsläufig „eine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen“ nach § 15 ImmoWertV vorhanden sein, da Immobilien in ihrer Eigenart einfach zu individuell sind. Im üblichen Geschäftsverkehr werden in der Regel Einfamilienhäuser im Sachwertverfahren, Mehrfamilienhäuser im Ertragswertverfahren und Eigentumswohnungen entweder im Vergleichswert- oder im Ertragswertverfahren bewertet. Hier fehlt es also eindeutig an Transparenz und der richtigen Verfahrenswahl. Um diese irreführenden Vorgänge noch zu toppen, machen es sich Makler leicht und präsentieren dem Kunden im Rahmen der Objektakquise gar nicht erst eigene Berechnungen, sondern gleich die Ermittlung „des Wertes“ eines Immobilienportals (z.B. eine Wertexpertise von Immonet) und kommunizieren, dass ein solcher „Kaufpreis“ realistisch sei. Das Verhängnisvolle dabei: Die in der Datenbank hinterlegten Werte sind Angebotspreise (logischerweise keine beurkundeten Kaufpreise) und unterliegen daher – je nach lokalem Markt – einem kleineren oder größeren Verhandlungspuffer. Die Bewertungen fallen also automatisch regelmäßig viel zu hoch aus.

FAZIT
Das Ergebnis wird vom Kunden in den meisten Fällen nicht hinterfragt, weil die entsprechende Sachkunde und der richtige Verfahrensweg unterstellt wird. Leider zeigen die dargestellten Abläufe aber sehr deutlich, dass eine „Bewertung“ seitens einer Immobilienbörse nichts – aber wirklich gar nichts – mit einer klassischen seriösen Wertermittlung zu tun hat, da die Verfahrensabläufe entweder viel zu oberflächlich oder aber nicht nachvollziehbar sind. In vielen Fällen wird nicht einmal das richtige Verfahren gewählt (jedenfalls wird es so kommuniziert). Es hat also eine Verschiebung des Wettbewerbs zu Ungunsten der qualifizierten öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen stattgefunden. Es sollte in Bälde eine praxisnahe Lösung für dieses sensible Thema geben …

 

Autor:
Christoph Ziercke, Wertmanagement GmbH, Hameln

Dieser Beitrag wurde mit freundlicher Genehmigung des Haufe Verlags, Herausgeberin der Zeitschrift "Immobilienwirtschaft" im Original in Ausgabe 3/2017 veröffentlicht.

Link: Haufe Immobilien

 

Steuerliche Bewertung von Immobilien

verkehrswertgutachten-hotlineWir beraten Sie gerne und umfassend bei der steuerlichen Bewertung von Transaktionen und Erbschaften im Immobilienbereich. Wir überprüfen insbesondere von den Finanzämtern festgestellte Werte und belegen bzw. widerlegen durch Erstellung eines Gutachtens den von den Finanzbehörden oftmals überschlägig und zu hoch geschätzten Verkehrswert einer Immobilie. In vielen Fällen konnten wir bereits deutliche Einsparungen bei der Bemessung der Erbschaftssteuer für unsere Mandanten erreichen.

Dies liegt sehr häufig daran, dass Finanzbehörden den Verkehrswert einer Immobilie im Falle einer Erbschaft "vom Schreibtisch aus" bestimmen und die Besonderheiten des Einzelfalls nicht genügend berücksichtigen. Als Gutachter müssen wir immer einen Ortstermin durchführen und uns mit den tatsächlichen Gegebenheiten vertraut machen. Das Finanzamt bewertet nur anhand von Richtwerten.

Es kommt sehr häufig vor, dass ein Steuerbescheid nach Vorlage eines durch uns erstellten Gutachtens massiv nach unten korrigiert wird.

Doch: wie erfolgt überhaupt die Wertermittlung des Endvermögens durch das Finanzamt?

Umfangreiche Vorschriften regeln die erbschaftsteuerliche Bewertung des Endvermögens. Der Begriff "Endvermögen" ist mit dem Erbschaftsteuerreformgesetz neu eingeführt worden. Bewohnen die Kinder selbst die Wohnfläche, darf diese nicht mehr als 200m² betragen. Die Ermitllung der Wohnfläche richtet sich nach den Vorschriften der Wohnflächenverordnung (WoFIV).

Mietimmobilien werden mit 90 Prozent ihres Verkehrswertes der Besteuerung zugrunde gelegt. Das Grundvermögen soll grundsätzlich mit dem Verkehrswert abhängig von der Grundstücksart bewertet werden. Die in Betracht kommenden und gängigen Bewertungsverfahren, nämlich das Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren, werden in einer Grundvermögensbewertungsverordnung (GrBewV) typisierend geregelt.

Beim Vergleichswertverfahren (für Wohnungseigentum) wird der gemeine Wert des Grundstückes vorrangig aus den von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreisen (Kaufpreise) abgeleitet. Voraussetzung ist aber, dass es sich um weitgehend gleichartige Gebäude (gleiche Lage, Nutzung, Größe, Ausstattung, Zuschnitt und sonstige Beschaffenheit mit dem zu vergleichenden Grundstück) handelt. Das Ertragswertverfahren findet Anwendung für Mietwohngrundstücke sowie Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem Grundstücksmarkt eine übliche Miete feststellen lässt.

Der Verkehrswert wird hierbei nach dem Ertrag (Miete), dem Bodenwert und dem Alter des Gebäudes berechnet. Die Bewertung des Grundvermögens nach dem Sachwertverfahren ist für alle anderen Immobilien vorgesehen, für die kein Vergleichswert ermittelt werden kann bzw. die üblicherweise nicht zur Vermietung bestimmt sind. Hierbei wird der Verkehrswert nach den Herstellungskosten der baulichen und nichtbaulichen Anlagen sowie aus dem Bodenwert ermittelt. Steuerberater, Finanzbeamte, Finanzrichter und wir als Gutachter werden sich mit Gutachten und Gegengutachten bei Erbschaften mit vermietetem Grundbesitz befassen.

Ein Beispiel ist die Klärung der Frage nach der Höhe des Verkehrswertes eines bestimmten Hauses. So wird der Wert zum Beispiel durch viele Faktoren, u.a. auch der technischen Bausubstanz beeinflusst. Es ist daher damit zu rechnen, dass sich im Laufe der Zeit in der Praxis bestimmte Bezugsgrößen herausbilden werden. In der Vergangenheit hat sich das Finanzamt an der Bewertung des örtlichen Gutachterausschusses orientiert.

Fazit: Die Besteuerung von Erbschaften ist im Hinblick auf Immobilien willkürlich bis aberwitzig. Der Ende 2008 "gefundene" politische Kompromiss zur Neufassung der Erbschaftsteuer führt dazu, dass eine merkwürdige Verschonungsregel geschaffen wurde. Wieso bleibt selbst genutztes Wohneigentum steuerfrei, und vermieteter Wohnraum jedoch nicht? Will der Gesetzgeber mit dieser Vorschrift "Mieter aussperren" oder die berufliche Mobilität von Erben einschränken? Sicher nicht.

Wir beraten Sie im Vorfeld über die Wahl der Methode und den damit verbundenen Umfang des durch uns erstellten Gutachtens, dass Sie für Ihre Zwecke benötigen. Wir bieten Ihnen ebenfalls die Möglichkeit, mit wenigen Angaben zu der Immobilie, die bewertet werden soll, einen verbindlichen Kostenvoranschlag zu erhalten.

Immobiliencheck / Hausinspektion

Ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung anzuschaffen, ist eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben – Ein Schritt, der das Leben langfristig beeinflussen wird! Sein Traumhaus zu finden, ist die eine Sache – Den Wert und den Zustand der Immobilie dann richtig einzuschätzen, ist für einen Laien jedoch nahezu unmöglich. Während der Verkäufer häufig die Hilfe eines … weiterlesenImmobiliencheck / Hausinspektion

Mietwertgutachten

Mietwertgutachten – Ermittlung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete Mit einem Mietwertgutachten ermitteln wir die Höhe der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Immobilie (Wohn- und Gewerberaum) und bringen die   Erkenntnisse zur Beweissicherung in gerichtsverwertbarer Form zu Papier. Sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter ist somit eine Grundlage vorhanden, über die   Höhe der … weiterlesenMietwertgutachten

Verkehrswertgutachten Immobilie

verkehrswertgutachten-hotlineVerkehrswertgutachten oder auch Verkehrswertermittlungen sind im Bereich der Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken die umfangreichsten und ausführlichsten Gutachten. In der Regel werden sie von Gerichten, Behörden und Ämtern wie z.b. dem Finanzamt im Rahmen von Erbschaften und Schenkungen gefordert. Sie müssen daher gerichtlichen oder behördlichen Anforderungen entsprechen. Diese Anforderungen sind in der ImmoWertV bzw. Wertermittlungsverordnung klar geregelt. Verkehrswertgutachten müssen einen bestimmten Inhalt, Umfang und Aufbau aufweisen. Zudem sind einige Bescheinigungen und Negativatteste von Ämtern erforderlich.

Wir beraten Sie gerne zu allen Fragen, die sich im Zusammenhang mit der Erstellung von Verkehrswertgutachten ergeben können. Fordern Sie ihr unverbindliches Angebot über eine Verkehrswertermittlung Ihrer zu bewertenden Immobilie an. Wir beraten Sie auch gerne dahingend, ob Sie wirklich ein Verkehrswertgutachten benötigen, oder ob nicht doch ein Kurzgutachten ausreicht.

Definition Baugesetzbuch § 194 Verkehrswert

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es, einen möglichst marktkonformen Wert des Grundstücks (d.h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis im nächsten Kauffall) zu bestimmen.

In einem Verkehrswertgutachten werden in der Regel mindestens zwei Wertermittlungsverfahren angewandt. Das erste Verfahren ist das tragende und das zweite dient zur Plausibilierung. Die wichtigsten Wertermittlungsverfahren haben wir nachstehend aufgeführt:

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist in den §§ 21 – 25 WertV gesetzlich geregelt. Der Sachwert setzt sich zusammen aus Bodenwert und Sachwert der baulichen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen (Gebäude und bauliche Außenanlagen) wird im Sachwertverfahren auf der Grundlage von Herstellungswerten ermittelt. Der Wert der Außenanlagen (bauliche und sonstige Anlagen) darf auch pauschal zum Zeitwert geschätz werden.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist in den §§ 15 – 20 WertV gesetzlich geregelt. Der Ertragswert setzt sich zusammen aus Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen wird im Ertragswertverfahren auf Grundlage des Ertrages (Kapitalisierung des auf die baulichen Anlagen entfallenden Anteils) ermittelt.

Vergleichswert

Das Vergleichswertverfahren ist in den §§ 13 – 14 WertV gesetzlich geregelt. Der Vergleichswert bildet sich aus Kaufpreisen vergleichbarer Objekte. Die wertbeeinflussenden Eigenschaften werden mit geeigneten Vergleichsfaktoren auf das zu bewertende Objekt angepasst.