Welches Gutachten zu welchem Zweck?

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Sie interessieren sich für eine Wertermittlung oder ein Wertgutachten für Ihre Immobilie?

Wir bewerten seit 1985 zuverlässig den Marktwert oder Verkehrswert von Immobilien. Wir erklären Ihnen in diesem Leitfaden, die Unterschiede der einzelnen Begriffe und helfen Ihnen dabei, die passende Lösung für Ihre individuellen Bedürfnisse zu finden. Es gibt nämlich sehr viele Arten, der Begutachtung und Bewertung von Immobilien, die sich in Preis umd Umfang erheblich voneinander unterscheiden.

Marktwertermittlungen, Verkehrswertgutachten, Immobiliencheck, Kurzgutachten, Hausinspektion sind nur einige Begriffe, die häufig im Zusammenhang mit dem Oberbegriff “Wertermittlung oder Wertgutachten” auftauchen.


Grafik Wertgutachten Finanzierung

Oftmals können Sie durch die Vorlage eines Gutachtens, die Finanzierung bei einer Bank entscheidend beschleunigen. Auch die Finanzierungskonditionen können sich durch eine entsprechende Wertindikation wesentlich verbessern.

Verkehswertgutachten / Verkehswertermittlung

verkehrswertgutachten-verkehrswertermittlung-immobilie

 

 

 

 

 

 

Verkehrswertgutachten oder Verkehrswertermittlungen sind im Bereich der Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken, die umfangreichsten und ausführlichsten Gutachten.

In der Regel werden sie von Gerichten, Behörden und Ämtern wie z.b. dem Finanzamt im Rahmen von Erbschaften und Schenkungen gefordert.

Sie müssen daher gerichtlichen oder behördlichen Anforderungen entsprechen. Diese Anforderungen sind in der ImmoWertV bzw. Wertermittlungsverordnung klar geregelt. Verkehrswertgutachten müssen einen bestimmten Inhalt, Umfang und Aufbau aufweisen. Zudem sind zahlreiche Auskünfte, Bescheinigungen und Negativatteste von Ämtern erforderlich.

Wir beraten Sie gerne zu allen Fragen, die sich im Zusammenhang mit der Erstellung von Verkehrswertgutachten und Marktwertermittlungen für Ihre Immobilie ergeben können. Fordern Sie ihr unverbindliches Angebot über eine Verkehrswertermittlung Ihrer zu bewertenden Immobilie an.

Wir beraten Sie auch gerne dahingend, ob Sie wirklich ein Verkehrswertgutachten benötigen, oder ob nicht doch ein Kurzgutachten oder Marktwertgutachten ausreicht.

Due Intelligence Prüfungen

Derzeit gibt es einen regelrechten “Run” auf Immobilien zur Kapitalanlage. Die Angst vor einer Hyperinflation und das anhaltend niedrige Zinsniveau, stellen den Markt für Anlageimmobilien auf den Kopf. Immobilien-Investments haben derzeit nicht nur bei institutionellen Investoren, absolute Hochkonjuktur. Die Nachfrage nach renditestarken Immobilien in guten bis mittelprächtigen Lagen wird derzeit massiv durch private Geldanlager angeheizt. Die Folge ist ein immer kleiner werdender Markt für Mietshäuser, Geschäftshäuser und gemischt genutzte Immobilien. Durch die teilweise überzogenen Kaufpreise, schrumpft die Rendite der Anleger und Investoren. Ein weiterer Effekt der Verknappung des Angebots in den Großstädten ist die Verlagerung des Schwerpunkts auf den Erwerb von Immobilien in Randlagen, Klein- und Mittelstädten.

Wir beraten seit mehr als 30 Jahren private und institutionelle Investoren sowie Kapitalanleger aus dem In- und Ausland umfassend bei dem Erwerb und Ankauf von Immobilien. Im Rahmen einer Due Intelligence Prüfung für Wohn- und Gewerbeimmobilien bieten wir:

-Umfassende Standortanalyse
-Überprüfung von Wirtschaftsdaten und Kennzahlen wie Kaufkraft und Zukunftsperspektiven
-Erkennung und Bewertung von Mietsteigerungspotentialen
-Überprüfung der Nachhaltigkeit von Mieterträgen
-Ermittlung von Investitions- und Modernisierungsbedarf
-Überprüfung ob Reparaturstau vorhanden ist
-Umfassende Analyse der Ertrags- und Kostensituation / Benchmarking
-Überprüfung aller Objektunterlagen auf Vollständigkeit und Plausibilität

Im Ergebnis erhalten Sie eine vollständige Expertise über die Immobilie, die ihnen Ihre persönliche Ankaufentscheidung erleichtern wird. Wir benennen umfassend und verständlich alle Vorteile, Nachteile, Perspektiven und Risiken, die sich im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Liegenschaft ergeben können.

 

Immobilien richtig erben oder vererben

Die Reform der Erbschaftsteuer bringt eine bedeutende Änderung: Immobilien werden künftig höher bewertet – und damit können Steuern bei der Vererbung anfallen oder höher ausfallen. Damit Erben und Erbengemeinschaften nicht versehentlich zu viel zahlen, sollte der Wert der Immobilie genau ermittelt werden – mit Hilfe eines Sachverständigen.

Experten sagen, mit einem Gutachten in der Hand sind die Chancen besser, dass das Finanzamt die Zahlen auch akzeptiert.

Bis zum 31. Dezember 2008 wurden Immobilien im Durchschnitt nur mit etwa 50 bis 80 Prozent des Verkehrswertes bewertet. Das Bundesverfassungsgericht verpflichtete aber den Gesetzgeber, alle Erbsachen gleich zu behandeln – also etwa Immobilien und Bargeld. Die neue Bewertung führte also zu deutlich höheren Werten.” Das sollte durch höhere Freibeträge aufgefangen werden.

Nun sollen klarere Verhältnisse herrschen: Wenn ein Haus einen Verkehrswert von 600.000 Euro hat, werden in dem Bescheid zur Besteuerung 600.000 Euro zugrunde gelegt. Wird ein Haus vererbt und gibt es kein Testament, muss der Erbe das Finanzamt darüber informieren. Die Behörde schickt dann ein Formular für eine Steuererklärung. Hier muss der neue Eigentümer den Verkehrswert der Immobilie eintragen. Grundsätzlich können Erben diesen Betrag allein ermitteln. In der Praxis müssen neue Eigentümer aber prinzipiell damit rechnen, dass der Fiskus die vorgelegten Zahlen ohne ein entsprechendes Sachverständigengutachten nicht anerkennt.

Das Finanzamt wird dann wahrscheinlich einen Bescheid mit einem höheren Verkehrswert schicken. Wer der Ansicht ist, der Hauswert oder Verkehrswert sei dort zu hoch angesetzt, kann gegen diesen Bescheid Einspruch einlegen.

Um solchen Ärger zu vermeiden, ist es gerade bei sehr großen und teuren Immobilien am sinnvollsten, wenn die Bewertung durch einen qualifizierten Sachverständigen erfolgt.

Wie lange es dauert, bis eine Immobilienbewertung durch unsere Immobiliengutachter abgeschlossen ist, hängt von dem zu bewertenden Objekt ab. Normalerweise arbeiten wir recht zügig.

Liegen alle Unterlagen vor, können Auftraggeber etwa 1 Woche nach Beauftragung und durchgeführter Ortsbesichtigung, das fertige Gutachten erhalten.

Der Wert von vererbten Immobilien ist grundsätzlich mit dem Verkehrswert zu bestimmen. Gutachten und Gegengutachten kommen jedoch häufig zu unterschiedlichen Wertansätzen.

Beispiel:

Rechtstreitigkeiten um die Höhe des Verkehrswertes wegen der Lage und der Bausubstanz. Die Bewertung der bebauten Grundstücke erfolgt nach dem Vergleichswertverfahren (insbesondere Wohnungseigentum), dem Ertragswertverfahren (insbesondere vermieteter Grundbesitz) oder dem Sachwertverfahren (insbesondere wenn kein andereres Verfahren zum Ziel führt). Siehe hierzu § 182 BewG.

Vermieteter Grundbesitz wird leicht begünstigt, weil für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke nur mit 90 Prozent ihres Wertes anzusetzen sind (§ 13c ErbStG).

Steuern sparen durch Schenkung

Durch Ausnutzung der Möglichkeit, Immobilien und Grundstücke schon zu Lebzeiten zu verschenken, können Sie einiges an Steuern sparen.

Eine wichtige Rolle spielt dabei die Regelung, dass Schenkungen und Erbschaften von ein und derselben Person innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren zusammengefasst werden. Hier zeigt sich, dass frühzeitige Schenkungen eine Menge Geld sparen können.

Nehmen wir als Beispiel eine Immobilie im Wert von 1.000.000 Euro. Sie haben nur einen Sohn, der Alleinerbe der Immobilie wird. Würde er das Gebäude erben, müsste er 600.000 Euro mit 15 % versteuern, also 90.000 Euro an den Fiskus abführen. Schenken Sie ihm aber frühzeitig einen Anteil von 400.000 Euro und versterben Sie 11 Jahre nach der Schenkung, erbt der Sohn nur noch 600.000 Euro.

Hierfür steht ihm aber, da die 10 Jahre abgelaufen sind, wieder ein Freibetrag von 400.000 Euro zu, so dass er nur noch 200.000 Euro mit 11 % versteuern müsste, folglich 22.000 Euro. Die Steuerersparnis beläuft sich bei dieser Modellrechnung auf 68.000 Euro.

Automatisierte Immobilienbewertungen durch Makler und Immobilienbörsen

Häufig stellen sich Auftraggeber die Frage, warum eine qualifizierte Immobilienbewertung durch unser Büro oft um ein Vielfaches teurer ist als “der billige Jakob”, der von Maklern und Immobilienportalen in zunehmenden Maße, teilweise bereits ab 25 Euro oder sogar kostenlos angeboten wird.

Die Antwort auf diese Frage findet man bereits bei der Definition von Wikipedia zu dem vorgenannten Begriff.

“Als Billiger Jakob wird ein Händler, der Waren minderer Qualität meist auf Märkten zu Niedrigpreisen anbietet, bezeichnet.”

Hiermit ist in Normalfall bereits alles gesagt. Dennoch möchten wir hier den nachstehenden Artikel, der in der Fachzeitschrift “Immobilienwirtschaft” erschienen ist zum besseren Verständnis abbilden.

Automatisierte Immobilienbewertungen durch Makler und Immobilienbörsen weiterlesen

Steuerliche Bewertung von Immobilien

Bewertung Immobilie Finanzamt, Grundbesitzwert Finanzamt, Immobiliengutachten SchenkungWir beraten Sie gerne und umfassend bei der steuerlichen Bewertung von Transaktionen und Erbschaften im Immobilienbereich. Wir überprüfen insbesondere von den Finanzämtern festgestellte Werte und belegen bzw. widerlegen durch Erstellung eines Gutachtens den von den Finanzbehörden oftmals überschlägig und zu hoch geschätzten Verkehrswert einer Immobilie. In vielen Fällen konnten wir bereits deutliche Einsparungen bei der Bemessung der Erbschaftssteuer für unsere Mandanten erreichen.

Dies liegt sehr häufig daran, dass Finanzbehörden den Verkehrswert einer Immobilie im Falle einer Erbschaft “vom Schreibtisch aus” bestimmen und die Besonderheiten des Einzelfalls nicht genügend berücksichtigen. Als Gutachter müssen wir immer einen Ortstermin durchführen und uns mit den tatsächlichen Gegebenheiten vertraut machen. Das Finanzamt bewertet nur anhand von Richtwerten.

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Immobiliencheck / Hausinspektion / Kurzgutachten

Hauskaufberatung / Kurzgutachten / Marktwertgutachten

Wir bieten bundesweit seit über 30 Jahren Immobilienbewertungen und Immobiliengutachten nach neuesten Richtlinien und Erkenntnissen durch zertifizierte oder öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Immobilienbewertung an.

Ein durch uns erstelltes Kurzgutachten bzw. Marktwertgutachten ist eine verkürzte Verkehrswertermittlung und eine kostengünstigere Alternative zu den meist sehr umfangreichen und wesentlich teureren Verkehrswertgutachten.

Was ist in einem Kurzgutachten bzw. Marktwertgutachten enthalten?

Gutachter Immobilie - ImmobiliensachverständigerOftmals glauben Kunden, dass es sich bei einem Kurzgutachten nicht um ein richtiges Gutachten handelt.

Diese Annahme ist definitiv falsch!

 

Unsere Kurzgutachten haben (abhängig vom Typ der zu bewertenden Immobilie) in der Regel bereits einen Umfang von etwa 18-25 Seiten. Die Wertermittlung und Gutachtenerstellung erfolgt generell immer erst nach einer ausführlichen Ortsbesichtigung durch unsere Gutachter.

Beispielsweise werden eventuelle Baumängel, Bauschäden, Unterhaltungsrückstände oder evtl. wertmindernde Rechte im Grundbuch durch den jeweiligen Gutachter erfasst und bewertet. In gleichem Maße werden aber auch durchgeführte Modernisierungen, Sanierungen und besondere Bauteile oder hochwertige Einbauten berücksichtigt.

Dadurch ist gewährleistet, dass wirklich alle Parameter, die zu einer seriösen Wertfindung für eine Immobilie führen, ausreichend und fachgerecht bei der Gutachtenerstellung berücksichtigt werden.

Weiterhin werden in unseren Gutachten alle wertbestimmenden Merkmale, nachvollziehbar erläutert und entsprechend dokumentiert. Wir legen besonders großen Wert darauf, dass unsere Wertgutachten verständlich sind.

Bewertung Immobilie Finanzamt - Grundbesitzwert ermittelnDurch die hohe Qualität der durch uns erstellten Gutachten und Wertermittlungen ist die Akzeptanz entsprechend groß.

In sehr vielen Fällen sind Kunden an uns herangetreten, denen durch Behörden, Betreuungsgerichte, Banken, Versicherungen, Miterben oder das Finanzamt, die Beauftragung eines Verkehrswertgutachtens empfohlen wurde.

Wir haben unseren Kunden daraufhin sehr erfolgreich empfohlen, zunächst ein durch uns erstelltes Mustergutachten einzureichen und Rücksprache zu halten, inwieweit diese Wertermittlung nicht vielleicht doch schon ausreichend ist.

Wann und zu welchem Zweck eignet sich ein Kurzgutachten oder Marktwertgutachten?

Ein Kurzgutachten eigent sich generell zu fast allen Anlässen bei denen nicht ausdrücklich die Erstellung eines vollständigen Verkehrswertgutachten nach §194 BauGb z.B. durch ein Gericht angeordnet wurde.

Die wichtigsten Anlässe sind:

Ermittlung eines realistischen Verkaufswertes / Marktwertgutachten

Sie möchten eine Immobilie verkaufen und auf der sicheren Seite sein, wieviel Ihre Immobilie wirklich wert ist? Dann ist die fundierte Marktwertermittlung durch uns, genau das richtige Instrument.

Anders als vielleicht einige Makler, haben wir kein persönliches Interesse daran, den Wert der Immobilie zu hoch oder zu niedrig anzusetzen. Zudem kann das Wertgutachten Ihnen entscheidend bei der Argumentation gegenüber Kaufinteressenten helfen.

Kurzgutachten Immobilie - Hauskaufberatung - Hausbegehung - Überprüfung ImmobilieImmobiliencheck / Hauskaufberatung und Hausbegehung mit Gutachter

Ein Immobiliencheck bzw. Hausinspektion oder Hausbegehung mit Gutachter, ist beispielsweise dann interessant, wenn Sie als Käufer einer Immobilie vor dem Kaufvertragsabschluss, einfach sicher gehen wollen, dass der geforderte Kaufpreis nicht zu hoch ist.

Zudem wird genau geprüft, ob die Immobilie keine gravierenden Baumängel oder Bauschäden oder übermäßigen Instandhaltungsrückstau aufweist.

 

Das Ergebnis dieser Begehung, zusammen mit unserem Sachverständigen oder Immobiliengutachter, kann wahlweise mündlich oder schriftlich erfolgen.

Hauskaufberatung - Hausinspektor - HausbewertungDiese Beratung beim Hauskauf ist eine sehr gute Option, um schnell und effizient eine Immobilie, sachverständig überprüfen zu lassen. Durch den Wegfall zeintintensiver Recherchen und das Einholen von behördlichen Genehmigungen und Bescheinigungen, ist der Preis für diese Form der Begutachtung vergleichsweise günstig.

Zudem können wir Ihnen das Ergebnis der Wertermittlung nahezu umgehend mitteilen.

Scheidung / Trennung / Zugewinnausgleich

Verkehrswertermittlung und Verkehrswertgutachten bei Scheidung und TrennungEine Trennung oder Scheidung bringt neben den privaten Unannehmlichkeiten, oftmals zusätzlich die Problematik mit sich, dass der Verkehrswert einer zusammen angeschafften Immobilie bestimmt werden muss.

 

Im günstigsten Fall können sich die in Trennung befindlichen Eheleute auf die Erstellung eines Gutachtens durch einen unabhängigen Sachverständigen einigen. Wir bieten in solch einem Falle, die Erstellung eines Marktwertgutachtens an. Hierbei kann es manchmal auch erforderlich sein, den Wert zu zwei verschiedenen Stichtagen zu ermitteln.

Finanzierung / Umfinanzierung / Anschlussfinanzierung

Grafik Wertgutachten und Wertermittlung für Finanzierungen - Beleihungswertermittlung

Oftmals können Sie durch die Vorlage eines Wertgutachtens, die Finanzierungszusage bei einer Bank entscheidend beschleunigen. Auch die Finanzierungskonditionen können sich durch eine entsprechende Wertindikation wesentlich verbessern.

Wir erstellen aber auch vollständige Beleihungswertermittlungen für Kreditinstitute.


Telefonische Info:

Sie können uns gerne anrufen um sich vorab zu den Themen „Wertermittlung und Immobilienbewertung“ informieren zu lassen, oder direkt einen Termin mit uns vereinbaren.

Unser kompetentes Team steht Ihnen täglich unter der Rufnummer 02151-6553330 zur Verfügung.

Selbstverständlich können Sie uns auch gerne eine Kontaktanfrage senden um ein individuelles Angebot und ein Mustergutachten zu erhalten.

Mietwertgutachten

verkehrswertgutachten-hotlineMietwertgutachten – Ermittlung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete

Mit einem Mietwertgutachten ermitteln wir die Höhe der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Immobilie (Wohn- und Gewerberaum) und bringen die   Erkenntnisse zur Beweissicherung in gerichtsverwertbarer Form zu Papier. Sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter ist somit eine Grundlage vorhanden, über die   Höhe der Miete zu verhandeln. Vermieter können mit Hilfe eines Mietwertgutachtens die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln. Diese ist widerum Basis für das  Mieterhöhungsverlangen des Vermieters.

Unter einem Mietwertgutachten versteht man die mit besonderer Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung begründete Schätzung des Mietwerts (erzielbarer Ertrag) einer Wohnung oder eines Gewerberaums unter Berücksichtigung deren mietwertrelevanter Eigenschaften.

Bewertungsanlässe für ein Mietwertgutachten sind z. B.:

  • Miethöheauseinandersetzungen im Bereich Wohnungs- und Gewerberaummieten
  • Mietwertermittlung für allgemeine Mietpreisverhandlungen (Wohnen/Gewerbe)
  • Miet-/Wohnwertermittlung im Rahmen von Scheidungsverfahren
  • Nutzwertentschädigung im Rahmen von Scheidungsverfahren
  • Basis für Miethöhevereinbarung zwischen Zwangsverwalter und Gläubigerbank

 Bei Mietwertermittlungen wird unterschieden zwischen den Begriffen „ortsübliche Vergleichsmiete“ und „Marktmiete“

Die „ortsübliche Vergleichsmiete“ ist der durchschnittliche Mietzins, der in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder geändert worden ist (Durchschnittsmiete der letzten 4 Jahre). Dabei ist auf eine in etwa gleichmäßige Verteilung der Mieten über die letzten 4 Jahre zu achten.

Die Legaldefinition findet sich in § 2 des Miethöheregelungsgesetzes (MHG) bzw. seit der am 01.09.2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreform in geringfügig sprachlich überarbeiteter und tlw. konkretisierter Form in § 558 (2) des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Die „Marktmiete“ ist die am Stichtag bei Neuvermietungen durchschnittlich erzielbare Miete. Bei Wohnraum ist die Marktmiete durch die sog. Wesentlichkeitsgrenze (i.d.R. 120 % der ortsüblichen Vergleichsmiete) begrenzt.

Verkehrswertgutachten Immobilie

verkehrswertgutachten-hotlineVerkehrswertgutachten oder auch Verkehrswertermittlungen sind im Bereich der Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken die umfangreichsten und ausführlichsten Gutachten. In der Regel werden sie von Gerichten, Behörden und Ämtern wie z.b. dem Finanzamt im Rahmen von Erbschaften und Schenkungen gefordert. Sie müssen daher gerichtlichen oder behördlichen Anforderungen entsprechen. Diese Anforderungen sind in der ImmoWertV bzw. Wertermittlungsverordnung klar geregelt. Verkehrswertgutachten müssen einen bestimmten Inhalt, Umfang und Aufbau aufweisen. Zudem sind einige Bescheinigungen und Negativatteste von Ämtern erforderlich.

Wir beraten Sie gerne zu allen Fragen, die sich im Zusammenhang mit der Erstellung von Verkehrswertgutachten ergeben können. Fordern Sie ihr unverbindliches Angebot über eine Verkehrswertermittlung Ihrer zu bewertenden Immobilie an. Wir beraten Sie auch gerne dahingend, ob Sie wirklich ein Verkehrswertgutachten benötigen, oder ob nicht doch ein Kurzgutachten ausreicht.

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