Anforderungen an ein Wertgutachten

Anforderung an ein Wertgutachten – BewG § 146 Abs. 7

Ein Verkehrswertgutachten ist nicht dazu geeignet, einen niedrigeren gemeinen Wert eines bebauten Grundstücks i.S. des § 146 Abs. 7 BewG nachzuweisen, wenn der Gutachter den Verkehrswert aus dem geringeren Ertragswert herleitet und den erheblich höheren von ihm festgestellten Sachwert völlig unberücksichtigt lässt.

Dies erscheint unter keinem Gesichtspunkt gerechtfertigt, selbst wenn der Ertragswert aufgrund der erzielbaren Mieten und aufgrund Leerstands hinter den Erwartungen des Steuerpflichtigen zurückbleiben sollte.
FG München, URTEIL vom 01.08.2007 – 4 K 4260/05

I. Streitig ist die Höhe des Grundstückswertes.
Die Kläger (Kl) sind Erben nach der am 31.10.2003 verstorbenen Frau. Im Rahmen des Erbfalls ging ein Anteil von 1 /2 am Grundstück auf die Kl über. Auf Veranlassung des für die Erbschaftsteuer zuständigen Finanzamts führte der Beklagte (FA) zum 31.10.2003 eine Bedarfsbewertung nach §§ 138 ff. Bewertungsgesetz (BewG) im Wege des Ertragswertverfahrens nach § 146 BewG durch. Der den Mindestwert (§ 146 Abs. 6 BewG) übersteigende Ertragswert nach § 146 Abs. 2 bis 5 BewG wurde ausgehend von der Jahresnettokaltmiete von durchschnittlich 176.043 EUR mit 1.958.477 EUR ermittelt. Mit Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung des Grundbesitzwerts auf den 31.10.2003 rechnete das FA den auf volle fünfhundert EUR nach unten abgerundeten Grundbesitzwert von 1.958.000 EUR den Kl zu ihren Anteilen von jeweils 489.500 EUR zu.
Mit dem Einspruch (Schreiben vom 08.06.2005, Bl. 19 FA-Akte) beantragten die Kl den Ansatz eines geringeren gemeinen Werts nach § 146 Abs. 7 BewG. Zu dessen Nachweis legten die Kl ein Verkehrswertgutachten vor (Bl. 21 f. FA-Akte), in dem ein Ertragswert von 1.180.000 EUR und ein Sachwert von 1.697.000 EUR ausgewiesen wird. Der Verkehrswert wurde mit 1.180.000 EUR festgestellt.

Mit Einspruchsentscheidung vom 27.10.2005 (Bl. 43 f. FA-Akte) setzte das FA den Grundbesitzwert auf 1.438.500 EUR herab und wies den Einspruch im Übrigen als unbegründet zurück. Es legte dabei den Mittelwert zwischen dem im Gutachten berechneten Sachwert (1.697.000 EUR) und dem Ertragswert (1.180.000 EUR) zugrunde. Im vorliegenden Fall werde der Verkehrswert laut Gutachten aus dem geringeren Ertragswert
hergeleitet; der um 517.000 EUR höhere Sachwert hingegen bleibe ohne nähere Begründung gänzlich unberücksichtigt, obwohl sowohl § 7 Abs. 1 Satz 3 WertV als auch die Rechtsprechung eine Würdigung der Aussagefähigkeit von beiden Wertermittlungsverfahren forderten (BGH-Urteil vom 13. Juli 1970, NJW 1970, 2018).

Das Finanzgericht München habe mit Beschluss vom 29.11.2002 (EFG 2003, 512) entschieden, dass es selbst für ein Grundstück, das den erheblichen Beschränkungen einer Erhaltungssatzung unterliegt, nicht gerechtfertigt ist, den erheblich höheren Sachwert bei der Verkehrswertermittlung völlig unberücksichtigt zu lassen. Zulässig wäre allenfalls, bei der auf Ertrags-und Sachwert beruhenden Wertfindung dem Ertragswert ein höheres Gewicht als dem Sachwert einzuräumen. Wenn dies für ein Grundstück gelte, das den erheblichen Beschränkungen einer Erhaltungssatzung, wie z.B. der über die üblichenbaurechtlichen Vorschriften hinausgehenden Genehmigungspflicht von Änderungen an baulichen Anlagen, unterliege, so müsse dies umso mehr bei Grundstücken der Fall sein, bei denen diese zusätzlichen Einschränkungen gegenüber gewöhnlichen Grundstücken nicht vorlägen. Da im vorliegenden Fall der erheblich höhere Sachwert nicht berücksichtigt worden sei, sei das Gutachten in der jetzigen Form nicht als Nachweis eines geringeren gemeinen Werts geeignet.

Mit der Klage (Schreiben vom 22.11.2005, Bl. 1 f. FG-Akte) beantragen die Kl, den Grundstückswert unter Änderung des angefochtenen Feststellungsbescheides in Gestalt der Einspruchsentscheidung auf 1.180.000 EUR herabzusetzen. Das FA habe zu Unrecht trotz der bis heute anhaltenden Unvermeidbarkeit von Teilflächen des Gebäudes die “übliche Miete” angesetzt. Nach den Angaben der Kl in der Erklärung zur Feststellung des Grundbesitzwertes (Bl. 2 -7 FA-Akte) habe ein Wert von 944.000 EUR festgestellt werden müssen. Gewerbeobjekte seien zudem mit dem Ertragswert zu bewerten.

Mit Schreiben vom 08.07.2005 (Bl. 10 f. FG-Akte) legte der Sachverständige dar, dass im Streitfall der Verkehrswert ausschließlich aus dem Ertragswert abzuleiten sei. Das FA beantragt, die Klage abzuweisen (Schreiben vom 12.01.2006). Die Beteiligten haben auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet.

II. Die Klage hat keinen Erfolg.

1. Nach § 138 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 Satz 1 i. V. m. § 146 Abs. 2 bis 5 des Bewertungsgesetzes (BewG) sind bebaute Grundstücke für erbschaftsteuerrechtliche Zwecke in einem vereinfachten Ertragswertverfahren mit einem “typisierenden Wert” zu bewerten. Der nach diesem Verfahren für bebaute Grundstücke anzusetzende Wert darf nach § 146 Abs. 6 BewG nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück nach § 145 Abs. 3 BewG (Mindestwert: 80 v.H. des Bodenrichtwerts) zu bewerten wäre. Nach § 146 Abs. 7 BewG ist jedoch ein niedrigerer Wert festzustellen, wenn der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert des bebauten Grundstücks nachweist.

Die Nachweislast für einen niedrigeren Verkehrswert i. S. des § 146 Abs. 7 BewG bürdet das Gesetz verfassungsrechtlich unbedenklich dem Steuerpflichtigen auf. Kann der Nachweis nicht durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah erzielten Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück oder vergleichbare Grundstücke geführt werden, obliegt es dem Steuerpflichtigen den Nachweis so durch ein Sachverständigengutachten zu führen, dass ihm das FG regelmäßig ohne Bestellung weiterer Sachverständiger folgen kann (vgl. zuletzt BFHBeschluss vom 14. Dezember 2006 II B 53/06, BFH/NV 2007, 403, m. w. N.).

2. Der Senat hält das von den Klägern vorgelegte Sachverständigengutachten auch trotz der Erklärungen in dessen Nachtrag vom 08. Juli 2005 nicht für geeignet, einen niedrigeren Verkehrswert des bebauten Grundstücks nachzuweisen. Dies beruht insbesondere darauf, dass der Gutachter den erheblichen von ihm festgestellten Sachwert völlig unberücksichtigt lässt.

Dies erscheint unter keinem Gesichtspunkt gerechtfertigt, selbst wenn der Ertragswert aufgrund der erzielbaren Mieten und aufgrund Leerstands hinter den Erwartungen der Kläger zurückbleiben sollte. Im Streitfall sind die tatsächlichen Gegebenheiten des streitigen Grundstücks durch den vom FA in der Einspruchsentscheidung gebildeten Mittelwert aus Sach- und Ertragswert hinreichend berücksichtigt.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 der Finanzgerichtsordnung (FGO). Der Senat entscheidet mit Einverständnis der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung (§ 90 Abs. 2 FGO).